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Regulación del alquiler turístico de viviendas

Ley de viviendas turísticas de Andalucía. La nueva regulación del alquiler turístico de viviendas de uso turístico.

Introducción. Entrada en vigor y Registro de Turismo de Andalucía.

El 11 de febrero de 2016 se publicó en el BOJA el Decreto 28/16, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010 de 20 de abril, de establecimiento de apartamentos turísticos (http://www.juntadeandalucia.es/boja/2016/28/6) . Esta ley regirá a partir de ahora los requisitos y funcionamiento de los alquileres turísticos de viviendas particulares de uso vacacional en Andalucía desde el 12 de mayo de 2016, fecha de entrada en vigor de la norma, que pretende regular con precisión la situación de alegalidad en las que se encontraban estos alquileres antes de este Decreto.

Antes de entrar a valorar los requisitos más relevantes, cabe explicar por qué razón se dan estos tres meses de plazo entre la publicación y la entrada en vigor. Se debe a que uno de los requisitos que establece la ley para realizar estos alquileres es que la vivienda esté inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía, que otorgará un número de registro a cada vivienda. Todos los propietarios de viviendas que quieran realizar alquileres turísticos deberán cumplir ciertos requisitos, que posteriormente detallaremos, para inscribirse.

Asimismo, todas las viviendas que ya estaban siendo usadas para este fin deberán adaptarse a la normativa, y precisamente para la adaptación al Decreto se establecen 3 meses desde la publicación hasta la entrada en vigor de la norma.

Durante este tiempo, la inscripción permanecerá suspendida hasta la entrada en vigor de la norma, cuando se notificará a los propietarios el número de registro de la vivienda.

Qué NO es una vivienda turística.

Entrado ahora a analizar los requisitos materiales establecidos en el Decreto, lo primero que debe señalarse es el ámbito de aplicación del artículo 1, es decir, las viviendas a las que no se aplica la norma y que, por tanto, no tendrán que cumplir con ninguno de los requisitos de la ley para ser cedidas a terceros, incluso aunque tengan un uso turístico.

Así, no se aplicará la normativa a las viviendas que:

  • Se cedan gratuitamente al inquilino.
  • Sean contratadas u ofertadas por más de dos meses continuados de ocupación.
  • Sean rurales.
  • Sean conjuntos de apartamentos turísticos, diferentes jurídicamente a viviendas turísticas.

Requisitos de una vivienda turística y tipología.

Ya tenemos qué considera el Decreto qué no es una vivienda turística pero, ¿qué es una vivienda turística? La respuesta la encontramos en el artículo 3. En resumen, una vivienda turística lo será cuando se vaya a ofrecer un servicio de alojamiento habitual y turístico, cediéndose al inquilino mediante precio y ubicada en suelo residencial de Andalucía. No podrán obtener licencia de vivienda turística si no se cumplen estos requisitos.

Es importante señalar que el requisito de “habitualidad” no se define en el Decreto, pero tampoco se deja al arbitrio del propietario. Así, se presume que el servicio es habitual cuando la vivienda está anunciada en página web o comercialidad por canales de oferta turística que permitan la reserva mediante el pago, como agencias de viajes.

Asimismo, también debe señalarse que el artículo 2 establece que el alojamiento con fines turísticos es un servicio turístico, por lo que deberá someterse también a la ley 13/2011, de 23 de diciembre y a la normativa sectorial que resulte de aplicación.

El artículo 6 detalla todos los requisitos y servicios comunes que debe cumplir una vivienda turística de Andalucía en cuanto a sus servicios. Entre otros requisitos fijados en la ley, son especialmente reseñables:

  • La licencia de ocupación.
  • La instalación de aire acondicionado y calefacción.
  • La información turística del entorno, servicios médicos, medios de transporte, plano y guía de espectáculos.
  • Número de teléfono del propietario y/o explotador de la vivienda.
  • Hoja de reclamaciones.
  • Botiquín de primeros auxilios.
  • La vivienda tendrá que estar amueblada para su uso inmediato.
  • Número de teléfono para resolución inmediata de incidencias.

Existen otros requisitos fijados en la ley, como la limpieza de la vivienda a la salida y entrada de inquilinos, que las asemejan en cierta forma a los hoteles.

Conviene señalar también que el artículo 5 establece que las viviendas con fines turísticos pueden ser completas (cuando la vivienda se cede en su totalidad) o por habitaciones, en cuyo caso el propietario debe residir en la vivienda. Es importante fijar la tipología porque la licencia de ocupación no permitirá el alojamiento de más de 15 plazas en las completas ni de más de 6 plazas en las por habitación, no pudiendo asignar más de 4 personas a cada habitación.

La formalización del contrato de alquiler.

Según el artículo 7, el inquilino debe recibir algún tipo de documento donde consten, al menos, los siguientes datos:

  • Persona o entidad explotadora de la vivienda.
  • Código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
  • Número de personas que van a ocupar la vivienda.
  • Fechas de entrada y salida.
  • Precio.
  • Número de teléfono para incidencias.

Asimismo, éste debe entregar al titular de la vivienda un documento de identificación para cumplimentar el parte de entrada que el titular de la vivienda debe poner a disposición de la Junta de Andalucía.

Como cuestión relevante a destacar, cabe señalar que los precios, las condiciones de reserva y anticipo figuran en el artículo 8 del Decreto, que establece  que deben fijarse los precios en la oferta de la vivienda no pudiendo ser superiores a los indicados en oferta ni aumentarse dicho precio por conceptos no solicitados por el cliente o no detallados en la oferta. Deben incluir los suministros habituales, tales como electricidad y agua.

Asimismo, las condiciones de cancelación, reserva y anticipo se regirán por lo pactado por las partes, lo que se realizará previamente al contrato, si bien se establece en el artículo 9 que el precio de la reserva no podrá superar el 30% del precio de la estancia y no podrá retenerse más de un 50% de dicha reserva en caso de cancelación.

Trámites administrativos. La declaración responsable.

Hasta ahora hemos tratado los requisitos materiales que es necesario cumplir. En este punto pasamos a desglosar el artículo 9 del Decreto, que establece los requisitos formales para poder alquilar una vivienda en régimen turístico.

Ya hemos dicho que será necesario inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía y, para ello, se impone al titular de la vivienda la obligación de de presentar la “declaración responsable” ante la Consejería de Turismo, para así poder iniciar la actividad como vivienda turística. Es posible rellenar la declaración por internet en el enlace http://www.juntadeandalucia.es/turismoydeporte/opencms/areas/oficina-virtual/buscador/?ov-area=1&ov-familia=8&ov-aplicacion=15&ov-texto=&offset=0&max=&total=

Dicha declaración responsable se presentará en una delegación de la Consejería de Turismo y deberá contener como mínimo:

  • Datos de la vivienda (referencia catastral, licencia de ocupación).
  • Datos del propietario.
  • Datos de la persona o entidad que va a explotar la actividad, así como el contrato que le habilite para hacerlo en caso de ser persona distinta al propietario.

Una vez inscrita, podrá ejercitarse la actividad y promocionarse por cualquier medio siempre que se indique el código de inscripción del Registro.

Sanciones.

Los últimos artículos del Decreto tratan sobre el régimen sancionador en caso de incumplimiento y de las llamadas “actividades clandestinas”, que son todas aquellas actividades de alquiler turístico que se realicen sin haber presentado la declaración responsable.

Según los artículos 10 y 11, los servicios de inspección de la Consejería de Turismo podrán ejercer funciones de comprobación y control del cumplimiento del decreto. Si por el ejercicio de estas funciones o cualquier otra causa se descubre que algún titular de vivienda turística no ha registrado la finca en el Registro de Turismo o está cometiendo alguna infracción relativa a este Decreto o a ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, podrá ser sancionado conforme a dicha ley.

En la citada Ley del Turismo se establece una larga lista de infracciones y nos remitimos a dicha lista en lugar de citarlas, si bien procede señalar que las multas oscilarán entre el mero apercibimiento para las infracciones más leves y 150.000 € más suspensión o clausura temporal o permanente de la vivienda turística para las infracciones más graves.

Conclusión.

Este Decreto cumple una función reguladora de una actividad que venía practicándose de forma clandestina hasta el momento. Puede decirse que, además de una función reguladora que debería dar más seguridad a los inquilinos tiene una función de control, ya que todo alquiler que pueda incluirse en esta norma y no está registrado será automáticamente considerado clandestino, por lo que el control tributario y sancionador será mucho más sencillo.

Francisco Pascual Padilla y Marina Sánchez Pascual

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