La resolución de la compraventa. Cuando la promotora no puede devolver el terreno libre de cargas.


Es por todos conocida la habitual práctica de las promotoras y constructoras de permutar suelo propiedad de un tercero por apartamentos que construirán en el futuro en ese mismo terreno. No existe inconveniente alguno coneste negocio, siempre que se sopesen bien los riesgos y la fiscalidad que no es muy favorable.

Imaginemos ahora el siguiente caso. Usted permuta su terreno libre de cargas, que pasa a ser propiedad de la promotora, a cambio de un precio, parte del cual lo recibe ahora en dinero y parte en especie mediante la entrega futura de algunas viviendas que edificará la promotora en dicho terreno.

Esta operación suele hacerse en escritura pública que, posteriormente, se inscribe en el Registro de la Propiedad. El terreno que antes era suyo ahora aparece inscrito a nombre de la promotora mientras que usted aún no ha recibido los apartamentos prometidos.

Lo habitual es que la promotora solicite créditos bancarios para pagar las obras de edificación. Esos préstamos se suelen garantizar con una hipoteca que recae justamente sobre el terreno que se va a edificar. Naturalmente, esta hipoteca se inscribe también en el Registro de la Propiedad.

Es posible que, independientemente de las razones (crisis, modificación de la normativa urbanística, etc.), finalmente no se construyan las viviendas y el contrato tenga que resolverse, es decir, que se deje sin efecto. Eso implica la devolución de lo que cada parte entregó a la otra, de forma que se pongan en la misma situación en la que estaban antes de firmar el contrato: la promotora deberá devolverle el terreno tal y como lo recibió (libre de cargas) y usted tendrá que devolverle el dinero que aquella le pagó. Lógicamente ya no tendrá derecho a esos “pisos futuros”.

La situación se complica cuando la promotora no puede devolver el terreno libre de cargas porque no tiene dinero para cancelar la hipoteca que en su día constituyó para poder financiar la edificación, ni para cancelar los embargos que sus acreedores han anotado sobre el terreno en el Registro de la Propiedad. ¿Qué hacer?

Por lo pronto, mientras que la promotora no le entregue el terreno libre de cargas usted no tendrá que devolverle el dinero. Esto se llama “estar a la recíproca”. Si la promotora se niega a cancelar las cargas, tendrá que acudir a un procedimiento judicial para obligarle a ello. ¿Y qué pasa si la promotora no tiene solvencia? En ese caso, podría exigir el “cumplimiento por equivalencia”, es decir, que en lugar del terreno la promotora le devolviera su equivalente en dinero.

Este comentario surge a propósito de un caso que estamos llevado en el que el Juzgado se enfrenta al dilema de cómo ejecutar una sentencia que declara resuelto un contrato de permuta condenando a la promotora a devolver el terreno libre de cargas a su propietario original y condenando a éste a devolver a la promotora el dinero recibido. Como la promotora no puede cancelar las cargas, tampoco puede pedir la devolución del dinero. Habrá que ir a un cumplimiento por equivalencia, pero no es fácil el encaje procesal de esta solución.

Francisco Pascual

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