La construcción de casas en suelo no urbanizable


El valle del Guadalhorce visto desde la ventana del avión parece un campo nevado de casitas blancas con huerto y piscina. ¿Quién diría que no se pueden construir viviendas en suelo no urbanizable a la vista de esta imagen idílica de Andalucía? Pues así es, salvo casos muy excepcionales, como luego veremos.

La entrada en vigor de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, en enero de 2003, cambió radicalmente el panorama legislativo impidiendo construir donde el día anterior se podía. Cuando se legisla en contra de una costumbre tan arraigada en Andalucía como vivir en el campo, es normal que la Ley tarde años en ser aceptada y respetada por la gente. Tanto que el legislador tuvo que echar mano del código penal para frenar los campos de margaritas de nieve, como diría el poeta José María Hinojosa, que afloraban ante la pasividad (¿complicidad?) dela administración. En efecto, los artículos 319 y 320 del Código Penal tipifican como delito contra la ordenación del territorio, penado con hasta 4 años de cárcel, la construcción de una casa no autorizable en suelo rústico, pudiendo el Juez ordenar su demolición. En lo últimos años se ha complicado más la situación debido a que la Jurisprudencia ha endurecido la interpretación de este delito permitiendo su autoría tanto por promotores profesionales como por particulares y a que la Fiscalía de Medioambiente está poniendo medios y trabajo a destajo para denunciar ante el Juzgado de Instrucción todos los casos que llegan a su conocimiento.

Excepcionalmente, la Ley permite construir una vivienda aislada en suelo no urbanizable, siempre y cuando esté vinculada a una actividad agrícola, forestal o ganadera, lo que se ha de acreditar por medio de un Proyecto de Actuación. La mayoría de estos Proyectos se rechazan porque tal vinculación no queda suficientemente motivada. Sólo cuando realmente la vivienda obedezca a la necesidad de vivir en el campo para cuidar de él y el negocio que se pretenda desarrollar esté bien documentado será posible obtener el consentimiento dela Administración. Lógicamente, la construcción no puede comenzar hasta que el Ayuntamiento haya bendecido el Proyecto de Actuación y, posteriormente, concedido licencia de obras. La tramitación de todo esto puede durar varios años.

Ante esta burocracia resulta tentadora la idea mirar para otro lado y confiar en tener la misma suerte que el vecino. Sin embargo cada vez es más esquiva la suerte y más fácil verse envuelto en un procedimiento penal y administrativo donde se pone en riesgo no sólo el dinero invertido sino la propia libertad. “Si los demás han construido, ¿por qué no voy a poder hacerlo yo?”, es el argumento típico que suele servir de bien poco cuando la maquinaria del Juzgado y la administración se ponen en marcha para atacar, cada una por su lado, la conducta del infractor y perseguir la demolición de la vivienda construida. En estos casos, ¿qué solución hay? Lamentablemente poca. En el orden penal se podría alegar, por ejemplo, que han transcurrido más de 4 años desde que se terminó de construir la vivienda hasta que reaccionó la Administración, en cuyo caso la conducta quedaría impune por haber caducado la acción de la Administración para restablecer el orden jurídico perturbado lo que haría legalizablela vivienda. Tambiénsería aconsejable iniciar los trámites administrativos para conseguir la aprobación del Proyecto de Actuación y la licencia de obras, porque entonces se evitaría la demolición, no así la condena penal. En casos excepcionales, es posible evitar la condena cuando verdaderamente el propietario constructor de la vivienda no fue consciente de la ilegalidad de lo que hacía. La dificultad estriba en acreditarlo, tanto que casi nunca prospera este argumento a pesar de su certeza.

Para mayor desesperación de los propietarios que se ven envueltos en este problema, la absolución del delito no suele ser más que una batalla ganada, no la guerra, que casi siempre termina ganando la Administración, a menos, claro está, que haya voluntad política de arreglar el problema como está ocurriendo en la Axarquía o el Alcalde de turno quiera mirar para otro lado. Así las cosas, nunca mejor dicho el refrán de “más vale prevenir que curar”.

Adolfo Martos.

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