El administrador y las convocatorias de junta. El voto por representante.


En las Comunidades de Propietarios es relativamente frecuente que el propietario nombre un representante para asistir en su lugar a la Junta de Propietarios. Las convocatorias de Junta General deben confeccionarse y  comunicarse al propietario por el Administrador, que no suele ser propietario y debe entenderse siempre como un prestador de servicios para la Comunidad.


Deben contener la hora de la primera y segunda convocatorias, el lugar, la fecha, el orden del día a tratar y la lista de morosos, a citar como elementos esenciales. Asimismo, se suele añadir un formulario para nombrar representante en Junta, suponiendo que el propietario no quiera o no pueda asistir. Sin embargo, en ciertas comunidades nos encontramos con que añaden un elemento adicional: un casillero donde el propietario debe incluir el sentido de su voto en caso de que no vaya a asistir a la Junta.

Sobre esta cuestión, la LPH establece en el artículo 15.1 que el propietario es libre de elegir si su asistencia será personal o por representante legal o voluntario, bastando para acreditar la representación un escrito firmado por el propietario. Asimismo, nada sobre este asunto se dice en el artículo 9, sobre obligaciones del propietario, o en ningún otro artículo de texto legal alguno. Profundizando un poco más en la naturaleza de esta representación, se produce en este caso un mandato. En dicho mandato el propietario actúa como mandante y, el representado, como mandatario. El objeto de este contrato sería la asistencia y votación en Junta de los asuntos contenidos en el orden del día.

Aplicando los artículos 1709 y ss Código Civil en concordancia con la LPH, este tipo de mandato ha de ser necesariamente expreso y en forma escrita, pero no tiene por qué ceñirse a ningún tipo de formato o formulario que establezca la Comunidad, lo cual es útil conocer en el caso de que algún Administrador celoso en exceso en el ejercicio de sus funciones pretenda inadmitir la representación por no ajustarse el documento al formulario confeccionado por él.

Debe entenderse formalizado desde el momento de la aceptación, que se produce con la mera posesión y presentación del documento de representación en Junta por parte de la persona elegida para representar al propietario. Además, es un mandato especial, únicamente para la representación en Junta. En todo caso, el mandatario – representante estaría obligado a votar lo que el propietario le indique (o lo que considere oportuno, según las instrucciones del propietario).

Además de lo anterior, es relativamente habitual que las casillas recogidas en la carta de convocatoria de Junta General no incluyan la posibilidad de salvar el voto en Junta, que en jurisprudencia se ha configurado como el voto en contra de una propuesta y la expresa mención en acta de que el propietario salva su voto frente a dicho acuerdo propuesto, lo cual da lugar al nacimiento del derecho de impugnación de acuerdos recogidos en el artículo 18 de la LPH. Por tanto, el rellenado de las casillas daría lugar a que se negase al propietario su derecho a salvar el voto expresamente y, en función de la interpretación judicial que corresponda (puesto que hay dos corrientes igualmente seguidas que establecen a) que el derecho de impugnación nace con el mero voto en contra; b) que sólo la constancia expresa en acta del voto salvado da lugar al nacimiento de este derecho), el propietario representado se vería privado de su derecho a ejercitar la impugnación al no poder salvar su voto.

Debe quedar claro, pues, que no existe obligación legal alguna de anticipar el voto del propietario mediante el marcado de las casillas recogidas en la convocatoria ni de ceñirse al formulario confeccionado por el Administrador, puesto que la función de votar queda delegada en el representante mediante el documento de representación firmado por el propietario, independientemente de su forma, quedando entre propietario y representante los problemas que pudieren surgir de que el segundo vote de forma contraria a lo que el primero le ha indicado.

Francisco Pascual Padilla

Febrero 2013

4 Responses to El administrador y las convocatorias de junta. El voto por representante.

  1. By xavi, 12 agosto, 2014 at 15:10

    interesante articulo; no obstante tengo una duda al respetecto: puede el administrador profesional representar tambien a los propietarios que asi lo deseen ?

    • By Adolfo, 1 septiembre, 2014 at 10:49

      Sí se puede, no hay incompatibilidad.

  2. By Estrella ORCHILLES, 17 diciembre, 2014 at 21:07

    Hola:
    Quisiera saber si se puede delegar el voto a cualquier persona que el propietario elija, tenga o no vinculación con la comunidad.
    Y si es así, agradecería me indicaras el párrafo del articulo que lo contempla.
    Gracias

    • By Adolfo, 18 diciembre, 2014 at 14:48

      El representante puede ser cualquier persona que el propietario elija, tenga o no vinculación con la comunidad.

      El artículo que lo contempla es el 15 de la Ley de Propiedad Horizontal, párrafo primero. Dado que no se especifica ningún requisito formal adicional, basta con un escrito firmado por el propietario que autorice a cualquier tercero a representarlo en la junta. Evidentemente, el representado debe poder identificarse en la junta mediante algún documento, por lo que la autorización debería contener el nombre y piso del propietario (que ya constará al administrador), el nombre y DNI del representado y éste deberá llevar su documento identificativo.

      Normalmente, las convocatorias de junta ya llevan un modelo para autorizar.

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