La compra de un inmueble a través de subasta judicial


Un paseo por los Juzgados resulta hoy en día desalentador. Junto a las montañas de expedientes caóticamente esparcidos por mesas, sillas y estanterías, llama la atención las paredes empapeladas hasta el techo con anuncios de subastas de inmuebles. De vez en cuando alguien rebusca entre ellos alguna ganga. Son los subasteros, profesionales especializados en la adquisición y reventa de bienes subastados que se aprovechan de las debilidades del sistema procesal.

Esta proliferación de bienes sacados a subasta es vista por muchos sectores como una buena oportunidad de comprar una vivienda por un precio muy inferior a su valor real, y ciertamente lo es, pero no está exenta de riesgos, tal y como expondré a continuación. Antes permítanme que explique en qué consiste una subasta judicial.

La Ley de Enjuiciamiento Civil permite al acreedor solicitar del Juez la venta forzosa del inmueble de su deudor a favor de quien ofrezca mayor precio. Esta venta al mejor postor es denominada subasta. En ella puede participar cualquier persona física o jurídica que haya tenido la suerte de enterarse de su existencia y haya tenido tiempo de depositar en efectivo el 20% del precio fijado por el tasador en la cuenta bancaria del Juzgado.

Pese a ser una institución muy antigua, la Subasta adolece de grandes inconvenientes que sólo favorecen a los subasteros profesionales:

a) En primer lugar, su publicidad se limita a los tablones de anuncio del Juzgado. El que quiera informarse de los bienes que se sacan a subasta en la provincia de Málaga tendrá que ir Juzgado por Juzgado rebuscando en la maraña de anuncios.

b) Por otro lado, la información que se publica es muy limitada: sólo aparece el número de finca registral, el nombre del deudor propietario y el valor de tasación. Esto obliga al interesado a investigar por su cuenta la situación física y jurídica del inmueble, cosa nada fácil como luego veremos.

c) Una vez identificada el inmueble, no será posible conocer su estado físico interior dada la imposibilidad de acceder al mismo.

Todas estas circunstancias hacen que la mayoría de las subastas corran la siguiente suerte:

a) Que no comparezca nadie, en cuyo caso el acreedor podrá solicitar del Juzgado la adjudicación del inmueble en pago de su deuda por el 60% del valor de tasación (antes era el 50%). De esta forma los bancos se han convertido hoy en las mayores inmobiliarias.

b) Que sólo concurra un subastero. Generalmente los subasteros no se hacen competencia entre sí. Prefieren repartirse el “pastel” para evitar que la concurrencia de postores pujando por un mismo inmueble eleve el precio a pagar. Si algún postor aparece por allí es probable que le ofrezcan dinero para que desista de participar en la subasta.

La ley ofrece mecanismos para evitar la pérdida que supone para el deudor que el bien se subaste a un precio muy inferior al de mercado (por debajo del 50% del valor de tasación):

a) El deudor puede presentar a un tercero que mejore el precio ganador de la subasta, si éste fue inferior al 70% del valor de tasación.

b) Si el deudor no hace uso de esta facultad, el acreedor ejecutante podrá pedir que se le adjudique el inmueble por el 70 % del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a la mejor postura ofrecida en la subasta.

Aún hay una posibilidad de evitar el desastroso resultado de una subasta por cantidades muy bajas. Cuando ni el deudor ni el acreedor ejecutante hagan uso de las facultades que acabo de mencionar y la postura ganadora de la subasta  sea inferior al 50% del valor de tasación y, además, no cubra la deuda que reclama el acreedor, el juez podrá no aprobar el resultado de la subasta si, atendiendo a las circunstancias del caso, considera que se está causando grave perjuicio al deudor o al acreedor. Lo cierto es que rara vez los jueces hacen uso de esta facultad.

Como decíamos antes, la venta de un inmueble a través de subasta es la peor salida para el propietario y su acreedor pero al mismo tiempo es una buena oportunidad de negocio para el que compra porque en el 99% de las veces el precio que se paga es inferior al precio de mercado. Pero hay que ser muy cauto y recibir adecuado asesoramiento jurídico antes de realizar este tipo de inversión, asesoramiento que debe alcanzar al menos los siguientes aspectos:

1) Comprobar la adecuación del inmueble a la legalidad urbanística vigente.

2) Comprobar la existencia de cargas que gravan el inmueble con carácter preferente al embargo del que trae causa la subasta, porque en ellas se subrogará el adjudicatario. Es fundamental cuantificar estas cargas para saber el coste final de la inversión.

3) Comprobar la legalidad del procedimiento judicial seguido por el acreedor para sacar el bien a subasta con el fin de identificar posibles causas de nulidad de la subasta.

Por estas razones, es muy aconsejable que tanto el deudor propietario de un inmueble, como el acreedor, pero sobre todo el potencial comprador reciban el adecuado asesoramiento jurídico.

Adolfo Martos.

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