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Novedades sobre la regularización de edificaciones aisladas en suelo no urbanizable en Andalucía

El pasado 6 de agosto de 2016 entró en vigor la Ley 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable que no tengan la condición de asentamiento urbanístico.

El objetivo la norma es permitir la regularización de edificaciones aisladas en suelo no urbanizable situadas en parcelaciones urbanísticas que no tengan la condición de asentamiento urbanístico (definidos en el art. 2.2.b de Decreto 2/2012, de 10 de enero), cuando haya transcurrido el plazo de 6 años sin que la Administración haya adoptado las medidas de protección de la legalidad urbanística contra ellas. Dicha regularización consiste en reconocerles, tanto a la edificación como a la parcela donde se asienta, la situación de “asimilado al régimen de fuera de ordenación”, lo que les permitirá -cumpliendo ciertas condiciones- mantener su uso y contratar los suministros básicos.

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El Abogado General del TJUE, en contra de la retroactividad de la nulidad de las clausulas suelo.

Miles de consumidores españoles y muchos tribunales esperan la decisión de adopte el TJUE sobre la cuestión prejudicial planteada en su día por el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Granada y la Audiencia Provincial de Alicante sobre si la limitación de los efectos de la declaración de nulidad a partir de la fecha en que se dictó la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 es compatible con la Directiva comunitaria sobre cláusulas abusivas.

De lo que resuelva el Tribunal dependerá que los Juzgados obliguen a los bancos a devolver lo cobrado indebidamente con carácter retroactivo, sin limitación alguna de tiempo, o que sólo sea desde el 9 de mayo de 2013.

La opinión del Abogado General.

Contrariamente a lo que esperábamos, los consumidores están ahora más cerca de perder en esta batalla legal. (more…)

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Las consecuencias de la nulidad del PGOU de Marbella por el Tribunal Supremo

La jornada celebrada en el Colegio de Abogados (sede de Marbella) el 29-5-2016

El pasado viernes 29 de mayo 2016 se celebró en la delegación de Marbella del Colegio de Abogados de Málaga a una mesa coloquio sobre las consecuencias de la nulidad del PGOU de Marbella de 2010 declarada por el Tribunal Supremo en tres sentencias de 27 y 28 de octubre de 2015 que dejaron paralizados a los operadores jurídicos calculando las dimensiones de dicha nulidad.

Fueron ponentes los abogados Cristina Mintegui, Enrique Sánchez y María Victoria Medina Bootello. Participaron también en el coloquio final los también abogados Belén Villena e Ignacio Pérez de Vargas, todos ellos expertos juristas en derecho urbanístico.

El Ayuntamiento fue invitado a participar pero no contestó a la invitación.

Resumiré aquí las consecuencias que sacamos. (more…)

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Regulación del alquiler turístico de viviendas

Ley de viviendas turísticas de Andalucía. La nueva regulación del alquiler turístico de viviendas de uso turístico.

Introducción. Entrada en vigor y Registro de Turismo de Andalucía.

El 11 de febrero de 2016 se publicó en el BOJA el Decreto 28/16, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010 de 20 de abril, de establecimiento de apartamentos turísticos (http://www.juntadeandalucia.es/boja/2016/28/6) . Esta ley regirá a partir de ahora los requisitos y funcionamiento de los alquileres turísticos de viviendas particulares de uso vacacional en Andalucía desde el 12 de mayo de 2016, fecha de entrada en vigor de la norma, que pretende regular con precisión la situación de alegalidad en las que se encontraban estos alquileres antes de este Decreto.

Antes de entrar a valorar los requisitos más relevantes, cabe explicar por qué razón se dan estos tres meses de plazo entre la publicación y la entrada en vigor. Se debe a que uno de los requisitos que establece la ley para realizar estos alquileres es que la vivienda esté inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía, que otorgará un número de registro a cada vivienda. Todos los propietarios de viviendas que quieran realizar alquileres turísticos deberán cumplir ciertos requisitos, que posteriormente detallaremos, para inscribirse.

Asimismo, todas las viviendas que ya estaban siendo usadas para este fin deberán adaptarse a la normativa, y precisamente para la adaptación al Decreto se establecen 3 meses desde la publicación hasta la entrada en vigor de la norma.

Durante este tiempo, la inscripción permanecerá suspendida hasta la entrada en vigor de la norma, cuando se notificará a los propietarios el número de registro de la vivienda.

Qué NO es una vivienda turística.

Entrado ahora a analizar los requisitos materiales establecidos en el Decreto, lo primero que debe señalarse es el ámbito de aplicación del artículo 1, es decir, las viviendas a las que no se aplica la norma y que, por tanto, no tendrán que cumplir con ninguno de los requisitos de la ley para ser cedidas a terceros, incluso aunque tengan un uso turístico.

Así, no se aplicará la normativa a las viviendas que:

  • Se cedan gratuitamente al inquilino.
  • Sean contratadas u ofertadas por más de dos meses continuados de ocupación.
  • Sean rurales.
  • Sean conjuntos de apartamentos turísticos, diferentes jurídicamente a viviendas turísticas.

Requisitos de una vivienda turística y tipología.

Ya tenemos qué considera el Decreto qué no es una vivienda turística pero, ¿qué es una vivienda turística? La respuesta la encontramos en el artículo 3. En resumen, una vivienda turística lo será cuando se vaya a ofrecer un servicio de alojamiento habitual y turístico, cediéndose al inquilino mediante precio y ubicada en suelo residencial de Andalucía. No podrán obtener licencia de vivienda turística si no se cumplen estos requisitos.

Es importante señalar que el requisito de “habitualidad” no se define en el Decreto, pero tampoco se deja al arbitrio del propietario. Así, se presume que el servicio es habitual cuando la vivienda está anunciada en página web o comercialidad por canales de oferta turística que permitan la reserva mediante el pago, como agencias de viajes.

Asimismo, también debe señalarse que el artículo 2 establece que el alojamiento con fines turísticos es un servicio turístico, por lo que deberá someterse también a la ley 13/2011, de 23 de diciembre y a la normativa sectorial que resulte de aplicación.

El artículo 6 detalla todos los requisitos y servicios comunes que debe cumplir una vivienda turística de Andalucía en cuanto a sus servicios. Entre otros requisitos fijados en la ley, son especialmente reseñables:

  • La licencia de ocupación.
  • La instalación de aire acondicionado y calefacción.
  • La información turística del entorno, servicios médicos, medios de transporte, plano y guía de espectáculos.
  • Número de teléfono del propietario y/o explotador de la vivienda.
  • Hoja de reclamaciones.
  • Botiquín de primeros auxilios.
  • La vivienda tendrá que estar amueblada para su uso inmediato.
  • Número de teléfono para resolución inmediata de incidencias.

Existen otros requisitos fijados en la ley, como la limpieza de la vivienda a la salida y entrada de inquilinos, que las asemejan en cierta forma a los hoteles.

Conviene señalar también que el artículo 5 establece que las viviendas con fines turísticos pueden ser completas (cuando la vivienda se cede en su totalidad) o por habitaciones, en cuyo caso el propietario debe residir en la vivienda. Es importante fijar la tipología porque la licencia de ocupación no permitirá el alojamiento de más de 15 plazas en las completas ni de más de 6 plazas en las por habitación, no pudiendo asignar más de 4 personas a cada habitación.

La formalización del contrato de alquiler.

Según el artículo 7, el inquilino debe recibir algún tipo de documento donde consten, al menos, los siguientes datos:

  • Persona o entidad explotadora de la vivienda.
  • Código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
  • Número de personas que van a ocupar la vivienda.
  • Fechas de entrada y salida.
  • Precio.
  • Número de teléfono para incidencias.

Asimismo, éste debe entregar al titular de la vivienda un documento de identificación para cumplimentar el parte de entrada que el titular de la vivienda debe poner a disposición de la Junta de Andalucía.

Como cuestión relevante a destacar, cabe señalar que los precios, las condiciones de reserva y anticipo figuran en el artículo 8 del Decreto, que establece  que deben fijarse los precios en la oferta de la vivienda no pudiendo ser superiores a los indicados en oferta ni aumentarse dicho precio por conceptos no solicitados por el cliente o no detallados en la oferta. Deben incluir los suministros habituales, tales como electricidad y agua.

Asimismo, las condiciones de cancelación, reserva y anticipo se regirán por lo pactado por las partes, lo que se realizará previamente al contrato, si bien se establece en el artículo 9 que el precio de la reserva no podrá superar el 30% del precio de la estancia y no podrá retenerse más de un 50% de dicha reserva en caso de cancelación.

Trámites administrativos. La declaración responsable.

Hasta ahora hemos tratado los requisitos materiales que es necesario cumplir. En este punto pasamos a desglosar el artículo 9 del Decreto, que establece los requisitos formales para poder alquilar una vivienda en régimen turístico.

Ya hemos dicho que será necesario inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía y, para ello, se impone al titular de la vivienda la obligación de de presentar la “declaración responsable” ante la Consejería de Turismo, para así poder iniciar la actividad como vivienda turística. Es posible rellenar la declaración por internet en el enlace http://www.juntadeandalucia.es/turismoydeporte/opencms/areas/oficina-virtual/buscador/?ov-area=1&ov-familia=8&ov-aplicacion=15&ov-texto=&offset=0&max=&total=

Dicha declaración responsable se presentará en una delegación de la Consejería de Turismo y deberá contener como mínimo:

  • Datos de la vivienda (referencia catastral, licencia de ocupación).
  • Datos del propietario.
  • Datos de la persona o entidad que va a explotar la actividad, así como el contrato que le habilite para hacerlo en caso de ser persona distinta al propietario.

Una vez inscrita, podrá ejercitarse la actividad y promocionarse por cualquier medio siempre que se indique el código de inscripción del Registro.

Sanciones.

Los últimos artículos del Decreto tratan sobre el régimen sancionador en caso de incumplimiento y de las llamadas “actividades clandestinas”, que son todas aquellas actividades de alquiler turístico que se realicen sin haber presentado la declaración responsable.

Según los artículos 10 y 11, los servicios de inspección de la Consejería de Turismo podrán ejercer funciones de comprobación y control del cumplimiento del decreto. Si por el ejercicio de estas funciones o cualquier otra causa se descubre que algún titular de vivienda turística no ha registrado la finca en el Registro de Turismo o está cometiendo alguna infracción relativa a este Decreto o a ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, podrá ser sancionado conforme a dicha ley.

En la citada Ley del Turismo se establece una larga lista de infracciones y nos remitimos a dicha lista en lugar de citarlas, si bien procede señalar que las multas oscilarán entre el mero apercibimiento para las infracciones más leves y 150.000 € más suspensión o clausura temporal o permanente de la vivienda turística para las infracciones más graves.

Conclusión.

Este Decreto cumple una función reguladora de una actividad que venía practicándose de forma clandestina hasta el momento. Puede decirse que, además de una función reguladora que debería dar más seguridad a los inquilinos tiene una función de control, ya que todo alquiler que pueda incluirse en esta norma y no está registrado será automáticamente considerado clandestino, por lo que el control tributario y sancionador será mucho más sencillo.

Francisco Pascual Padilla y Marina Sánchez Pascual

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Heredar una Farmacia. Consejos para evitar su tributación.

 

Heredar una farmacia. Consejos para evitar su tributación.

1. Las dificultades de heredar una farmacia

En nuestro sistema, no es fácil que una oficina de farmacia sobreviva quedando dentro del patrimonio familiar una vez el titular de la misma ha fallecido.  La legislación obliga a que la adjudicación lo sea a un heredero farmacéutico. En caso de que no exista, la venta es obligada en un periodo de tiempo marcado por la ley.

A lo anterior se ha de añadir que en la mayoría de los casos, el valor de la farmacia que hereda, generalmente, un heredero farmacéutico, supera en mucho el valor del resto de bienes que quedan en el caudal para el resto de herederos. Esto plantea problemas por el exceso que se produce en uno y el defecto en otros. La solución que brinda el sistema es que el farmacéutico se ve obligado a pagar al resto de sus hermanos o coherederos, el importe de su exceso durante años y a costa de su trabajo. Algo que, generalmente, deteriora la economía del deudor durante la vida del crédito. (more…)

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II Curso de Experto en Derecho Español Impartido en Inglés

El Colegio de Abogados de Málaga en colaboración con la UNIA (Universidad Internacional de Andalucía) van a celebrar el II CURSO DE DERECHO ESPAÑOL IMPARTIDO EN INGLÉS, del que soy codirector. Os dejo la información básica

¿Cuándo se imparte?: del 28 de enero al 26 de julio de 2016.
¿Cuándo es el último día de matriculación?: 18 de enero 2016.
¿Cuánto cuesta? : 1.240 € (pago fraccionado: 640 + 600€)
¿Cómo puedo atender el curso?: puede seguirse de forma presencial o totalmente online. Todas las sesiones del curso se retransmiten en directo online en horario de 15:00-18:30. Esto permite el acceso del alumno online en cualquier momento. Las sesiones quedarán grabadas en la página web del curso y estarán disponibles para la consulta del estudiante en todo momento. Además se ofrece una tutoría continua en todas las sesiones.
¿Dónde puedo informarme más?: La página web del curso es la siguiente: http://www.unia.es/oferta-academica/ensenanzas-propias-posgrado/expertos-propios/item/ii-experto-en-derecho-espanol-impartido-en-ingles
¿Qué objetivo persigue?: El objetivo es lograr una inmersión lingüística efectiva en el lenguaje jurídico inglés mediante un método muy motivador e interactivo. Cada sesión se centrará en un caso real que se estudiará en profundidad.
Además el hecho de estudiarse el Derecho español en inglés permite revisar, actualizar y profundizar un derecho de aplicación diaria por el profesional al que va dirigido, así como tomar una idea de conjunto de la evolución de las distintas ramas del derecho. Esto redunda en la utilidad práctica del curso.
¿Todo es inglés? Sí. Las primeras sesiones se centran en el estudio de la terminología jurídica inglesa, dedicándose las restantes al estudio del derecho público y privado español. Si bien la mayoría del profesorado es español, se trata de especialistas en cada materia y todos ellos con un nivel de inglés entre C-1 y principalmente C-2.
¿Dónde se impartirán las clases? Las clases se impartirán en la sede de la UNIA en el centro de Málaga, (Edificio Mena, Plaza de la Legión española nº1).
¿Qué opinan de este curso los alumnos de la primera edición? En el siguiente enlace se pueden ver las opiniones de alumnos de la primera edición del curso:
http://www.surinenglish.com/20150626/news/costasol-malaga/malaga-first-university-spain-201506261244.html 

Adolfo Martos

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La compra de suelo en España

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Últimas modificaciones a la Ley de Segunda Oportunidad (art. 178 bis Ley Concursal)

En nuestro anterior comentario al Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, repasamos el contenido del nuevo artículo 178 bis por el que se establecían las reglas que permitían al deudor de buena fe beneficiarse de la exoneración de las deudas que no pudo pagar a través del procedimiento concursal.

Opinamos entonces que los requisitos para acceder a dicha exoneración eran tantos que la “segunda oportunidad” en la práctica estaría al alcance de muy pocos. (more…)

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La resolución de la compraventa. Cuando la promotora no puede devolver el terreno libre de cargas.

Es por todos conocida la habitual práctica de las promotoras y constructoras de permutar suelo propiedad de un tercero por apartamentos que construirán en el futuro en ese mismo terreno. No existe inconveniente alguno coneste negocio, siempre que se sopesen bien los riesgos y la fiscalidad que no es muy favorable.

Imaginemos ahora el siguiente caso. Usted permuta su terreno libre de cargas, que pasa a ser propiedad de la promotora, a cambio de un precio, parte del cual lo recibe ahora en dinero y parte en especie mediante la entrega futura de algunas viviendas que edificará la promotora en dicho terreno. (more…)

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La responsabilidad de los administradores ante la insolvencia de la empresa.

La responsabilidad de los administradores ante la insolvencia de la empresa.

Introducción

La profunda crisis económica vivida desde el 2007, de la que estamos saliendo en España a nivel macroeconómico, puso a muchas empresas en situación de insolvencia que obligaron a sus administradores a adoptar decisiones drásticas para lograr su supervivencia, tales como refinanciación de deudas, ofrecimiento de garantías personales y de terceros o reducción de plantilla, y cuando éstas no fueron posibles, a solicitar la declaración de concurso de acreedores con la esperanza de pasar el trance de la “fase común” y conseguir un acuerdo con sus acreedores de quita y espera que les permitiera seguir en el negocio. El resultado de aquellos valientes que decidieron apostar por el concurso no ha podido ser más desastroso: el 96% de las empresas declaradas en concurso han terminado en liquidación.

Está claro que algo falla en el concurso de acreedores: al colapso de los Juzgados de lo Mercantil se une la habitual actitud de los administradores de acudir al concurso “en el tiempo del descuento”.

Con este artículo queremos recordar a aquellos directivos de empresas que se hallen en el difícil trance de la insolvencia, que la Ley somete a los administradores de empresas insolventes a un régimen de responsabilidades muy severo y que, a su vez, ofrece herramientas jurídicas para evitar o minimizar los riesgos derivados de la insolvencia empresarial y reconducirla empresa. Eléxito dependerá en gran medida del tiempo y rapidez en que se adopten las medidas correctoras oportunas.

Comencemos por el principio. (more…)

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